先日書いた話の続きです。

いくらの物件を買えるかは
人それぞれです。

また買えても、買う買わないは
人それぞれです。

価値観は違うし環境も違う。

物件を探しに不動産屋さんに
行った時に、戸建で500万円前後
の物件が結構あり、土地付きの
戸建がこんな金額で買える
と知り驚いた。。

もちろん古いし駅からのアクセスが
悪かったりする。

でも結構売れるらしい。

どんな人が買うかというと
投資用です。

借りる方からしたら
築○年ってあまり関係ない。

駅からの距離と部屋の広さ
でだいたい家賃相場は決まる。

こういった500万円の家でも
家賃4.5～5万円なら借り手は
すぐに見つかると話していた。

仮に5万円なら年間60万円の
収入になります。

税金や保険、諸雑費に10万円
かかっても50万円の収益になる。

実質利回り10％です。

もちろんローンで買ったら
利回りは落ちるし
利上げリスクがあるから
私ならしない。

若い頃に
新賃ワンルームマンションを
ローンで買って貸す投資を
勧められたがもちろん
しなかった。

業者が示す最高に都合の良い
賃貸収入と、ローンの金利の
シュミレーションでさえ
毎月の収支がトントンなんて
有り得ない。税金、保険払ったら
既に赤字(–;)

ローンを払い終われば
自分の物になると言うが
借り手がいなかったら
まずローンの返済に困る。

また借り手がずっといても
金利が上がれば収支が
さらに悪化する。

自分が損してだれが儲かるかと
言ったら販売業者と銀行です。

だから不動産投資なんて
まったく考えなかった。

でも中古なら物件さえ
選べば良いかな～って思える。

500万円の投資なら
それほどのリスクではない。

特に銀行に眠ってる余裕資金が
ある方なら悪くないような。

また3000万円のマンションに
投資をするならリスク分散が
出来ない。借り手がいなければ
収入なしです。

同じ3000万円でも500万円の
物件を6件持てば
空室リスクは減るし
また所在地を分散させれば
天災リスク等も軽減できる。

実際そんな方が増えてる
ようです。

ここまで書いといて
別に投資をすすめてる訳では
ありません。

実際利回りが10％と言うことは
それに応じたリスクはあります。

そのリスクをしっかり知って
受け入れることができるなら
やったらいい。

ここまでは前置きです。

ここからが私が感じたことです。

例えば3000万円の新築物件が
買える人が3000万円の新築物件を
買ったらどうなるでしょう。

当たり前だけど

自分が住むだけの消費財です。

何も収益をうみません。

もちろん土地の値上がり等で
資産価値が上がるかも
しれないけど、
資産価値が上がれば
固定資産税も上がる。
売却しない限りあまり
メリットはない。
(と私は思っている。)

担保価値は上がるから借金は
しやすくなるけど
普通に住んでる限りは
支出が増えるだけ。。

ただ3000万円の新築物件で
気持ちよく暮らせることに
価値観を求める方には
最高の選択肢かもしれない。

私なら違う選択をします。

同じような立地でも中古物件なら
半額の1500万円で買えたりする。

それを二軒買ったらどうでしょう？？

一軒は自分が住みます。
もちろん新築物件と比べたら
快適ではないかもしれない。

もう一軒は賃貸にする。

家賃10万円なら年間120万円。

固定資産税や火災保険料は
もともと3000万円の新築を
一軒買った場合でもかかるので、
あまり考慮しなくてよいと思う。

新築の快適さを少し我慢するだけで
毎月10万円入ってくる。

もちろん空き家になる時期も
あるかもしれないけど、
もともと新築に住んでいれば
入ってこないお金です。

さらに将来お金が必要になった
時に、新築一軒(その時は中古)
なら自宅を手放さなければならない。

二軒持っているなら投資用物件を
手放したら良い。もちろん必要な
お金によっては二軒とも売らないと
いけないかもしれないけど。
さらに言うと

新築で3000万円の物件と
立地的や広さは同じだけど
中古だから1500万円になってる
物件で考えると、
その中古物件を新築で買った人は
1500万円分資産を失っていると
いうことです。

新築物件3000万円→1500万円

【1500万円の損失】
→快適に過ごしたコスト

かたや1500万円の中古物件は
価格が落ちた状態で買ってるのだから
15年後でも値下がりは緩やかです。

戸建なら新築も中古も土地代は
変わらない。

土地の値段が上がりも下がりも
しなければ1500万円で買った
中古物件の15年後の資産価値は
1200万円くらいかもしれない。

もちろん仮定の話です。

その家を二軒持ってるのだから
資産価値は2400万円。

また家賃収入はずっと入り続けたなら
120万円×15年=1800万円

もちろん空室の時期もあるし、
家賃を下げないと入居者が
見つからないこともあるので、
この2/3の収益と仮定します。

そうすると

資産価値  3000万円-2400万円=▲600万円
家賃収益 1200万円

【600万の利益】

さらに10年後にどうなるか？

新築3000万円の家もすでに築25年。
資産価値の減少は緩やかになりますが
バブルでも来ない限り価値は下がります。

中古2軒3000万円の家のうち
賃貸用の一軒は家賃は下がる
だろうけど入居者がいる限り
収益を出し続けるて。

家賃が5万円になっても
年間60万円入ってくるのです。

仮定の話ですが
大きな差になるのは
ご理解いただけたと思います。

まあ、
メンテナンス費用や税金とか
詳細に入ってくと、
突っ込みどころがたくさんある話です。

ただ私が感じたのは
自分が住んでたら収益は生まない。

と言うことです。

これらの話はキャッシュで
買うときの話ではなく
ローンで買う人にも当てはまります。

仮に1500万円を頭金にして
1500万円のローンを組んで
3000万円の家を買おうと
思ってる方なら、

選択肢はいろいろあると
思います。

①そのまま買う。

②1500万円で買える中古を買う。

③自宅用に1500万円の中古を
ローンで買って
住宅ローン減税を享受して、
1500万円の中古を現金で買う。

④1500万円の中古をローンで
買って住宅ローン減税を享受して
現金1500万円は手元に残す。

⑤また1500万円の中古を買って
500万円かけて自分好みの家にする。
その時にローンをいくら借りるか
の選択肢がまた増えます。

どれを選択するかは様々です。

それぞれメリデメはありますが
中古を候補にいれることで
選択肢は急激に増えます。

私なら②か④かな？？

④の場合は東京スター銀行の
預金担保ローンを使います。

その他

家庭のリクスマネジメントの観点から
も中古物件が良いことがありますが、
話が長くなるのでいったん終わります。